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Commission d'une conciergerie Airbnb : pourcentage, calcul et facturation
Combien facture une conciergerie Airbnb ? Fourchettes de commission en France, ce qui est inclus ou non, exemple de calcul détaillé et bonnes pratiques pour le relevé propriétaire.
« Vous prenez combien ? » est la première question d'un propriétaire. Voici comment répondre avec une grille claire, un calcul transparent et une facturation propre.
Les fourchettes observées en France
- 15 à 18 % : conciergeries volumineuses, logements standards, ménage refacturé au voyageur.
- 20 % : le standard du marché pour une gestion complète.
- 22 à 30 % : haut de gamme, petites villes ou conciergeries qui incluent le linge, les consommables et les petites réparations.
Ces pourcentages s'appliquent en général au chiffre d'affaires hébergement hors ménage et hors taxe de séjour, parfois au montant net perçu après commission de la plateforme. Précisez-le noir sur blanc : sur une année, la différence peut atteindre 10 % de votre rémunération.
Ce qui est inclus… ou pas
Listez dans le contrat :
- Inclus : création et optimisation des annonces, tarification, communication voyageurs, coordination du ménage, accueil, gestion des avis, petit dépannage.
- Refacturé au voyageur : frais de ménage, suppléments (arrivée tardive, animaux).
- Refacturé au propriétaire : linge, consommables, remplacement d'équipements, interventions d'artisans, photos professionnelles.
Exemple de calcul détaillé
Un appartement à Marseille loué 18 nuits en juillet à 120 € la nuit, avec 60 € de ménage par séjour (6 séjours) et 1,50 € de taxe de séjour par nuit et par personne (2 personnes).
- Hébergement : 18 × 120 € = 2 160 €
- Ménage : 6 × 60 € = 360 € (reversé à l'équipe de ménage)
- Taxe de séjour : 18 × 2 × 1,50 € = 54 € (collectée par Airbnb dans la plupart des communes)
- Commission conciergerie 20 % sur l'hébergement : 432 €
- Reversé au propriétaire : 2 160 € − 432 € = 1 728 € (avant frais de plateforme si la commission est calculée sur le brut)
Sur le relevé propriétaire, chaque ligne apparaît séparément : le propriétaire comprend, l'expert-comptable aussi.
Facturer proprement
- Émettez une facture mensuelle de commission au propriétaire, avec TVA si vous y êtes assujetti.
- Si vous encaissez les paiements pour son compte, vérifiez votre cadre (mandat, loi Hoguet, garantie financière) et reversez selon le calendrier prévu au contrat, souvent avant le 10 du mois suivant.
- Conservez les justificatifs : les propriétaires en LMNP au réel déduisent vos factures.
Automatiser pour ne plus se tromper
Le calcul manuel dans un tableur est la première source de litiges. Avec Casanéo, la commission est définie par logement (pourcentage, fixe par séjour ou mixte), appliquée à chaque réservation quelle que soit la plateforme, et le relevé propriétaire est généré et envoyé automatiquement chaque mois, avec l'historique consultable dans l'espace propriétaire.
Faut-il baisser sa commission pour signer ?
Rarement. Un propriétaire compare surtout le revenu net qu'il obtiendra. Montrez plutôt votre taux d'occupation, votre prix moyen et vos avis : une conciergerie à 22 % qui remplit à 75 % rapporte plus qu'une conciergerie à 15 % qui remplit à 50 %.
Casanéo en bref
Tout ce qu'une conciergerie fait à la main, dans un seul outil — tout compris
Un abonnement dès 25 € HT par logement et par mois, sans module payant, sans supplément par fonctionnalité, sans commission sur vos réservations. Seule option : la tarification dynamique JustPrice. Essai gratuit 14 jours, sans carte bancaire.
Réservations & calendrier
- Calendrier multi-logements (mois et planning), création manuelle, blocages, tampons entr…
- Fiche réservation unique
- Statuts, corbeille et restauration, audit des doublons et des doubles débits
Channel manager & distribution (inclus)
- Synchronisation temps réel Airbnb, Booking.com, Vrbo/Abritel, Expedia, Agoda, Google Vac…
- Calendriers, tarifs, restrictions, stock par catégorie, cartes bancaires Booking et mess…
- Import du catalogue, mapping automatique des plans tarifaires, variantes non remboursabl…
Tarification
- Saisons et modèles de saisons, règles week-end, promotions, majorations par canal
- JustPrice (option payante, 5 €/logement/mois)
- Estimateur de revenus public pour la prospection de propriétaires, commissions OTA dédui…
Paiements, cautions & taxe de séjour
- Encaissements Stripe
- Cautions par empreinte bancaire
- Suivi en direct de chaque caution
Communication voyageurs
- Messages automatiques multicanaux
- Variables cliquables (lien de caution, code boîte à clés, livret, fiche d'arrivée), trad…
- Rappels WhatsApp (Twilio) avec secours e-mail, messagerie unifiée avec suggestions IA, m…
Ménage, interventions & dégâts
- Planning ménage généré à chaque départ, affectation depuis le web, décalage et tampons
- Application terrain Casanéo (mobile)
- Signalement de dégâts transformé en intervention, retenue sur caution ou refacturation a…
Propriétaires
- Fiche propriétaire, mandat de gestion PDF généré, fiche logement PDF
- Espace propriétaire (application installable)
- Relevés propriétaires automatiques le 5 du mois (PDF) avec retenues, justificatifs, frai…
Comptabilité & pilotage
- Tableau de bord « Aujourd'hui »
- Comptabilité
- Facturation des commissions, taux OTA, objectifs de nuitées par logement
Site de réservation directe & marketing
- Site de réservation directe inclus, 0 % de commission
- Avis voyageurs et propriétaires, newsletter, fidélisation des voyageurs récurrents
- Vue saisonnière
Équipe, organisation & sécurité
- Rôles gestionnaire, propriétaire, agent terrain ; équipe multi-utilisateurs, zones et dr…
- Navigation Essentiel / Complet, visite guidée, checklists de mise en place (cautions, li…
- Recherche rapide, mode sombre, français / anglais, notifications push, application insta…
Intelligence artificielle
- Néo, votre assistant IA
- Suggestions de réponses aux voyageurs, rédaction de descriptions de logements, traductio…
- Rédaction SEO du blog et qualification des prospects
Intégrations & API
- Channex, Stripe, PayPal, Twilio WhatsApp, Resend, Telegram, KeyNest, LivretAccueil / Swi…
- API partenaire Casanéo v1 (serrures connectées, comptabilité), webhooks, export comptable
- Connecteurs directs Smoobu / Beds24 et signature électronique YouSign en préparation
Démarrage & accompagnement
- Essai gratuit 14 jours sans carte bancaire, assistant d'onboarding, compte démo interactif
- Migration accompagnée (logements, réservations, reprise via les canaux) en 3 à 5 jours o…
- Centre d'aide, guides du blog, support e-mail et WhatsApp par une conciergerie en activité
Questions fréquentes
- La commission s'applique-t-elle sur le ménage ?
- En général non : le ménage est facturé au voyageur et reversé à l'équipe de ménage. La commission porte sur le chiffre d'affaires hébergement. Certaines conciergeries l'appliquent toutefois sur le total encaissé : vérifiez le contrat.
- La commission est-elle soumise à la TVA ?
- Oui si la conciergerie est assujettie (au-delà de la franchise en base ou sur option). La facture de commission mentionne alors la TVA à 20 %, que le propriétaire au réel peut récupérer s'il est lui-même assujetti.
- Peut-on avoir une commission différente par logement ?
- Oui, c'est même recommandé : un logement exigeant (grande capacité, jardin, piscine) justifie un taux plus élevé. Casanéo permet de paramétrer une commission propre à chaque logement, appliquée automatiquement.
- Quand la commission est-elle due ?
- Le plus souvent au moment du séjour (mois de la nuitée), pas à la réservation. C'est ce qui permet un relevé mensuel cohérent avec les revenus réellement perçus.
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