Bail mobilité pour conciergerie : le complément idéal de la location courte durée

Plafond de 90 nuits, saisons creuses, villes qui durcissent le changement d'usage : le bail mobilité est devenu l'outil des conciergeries pour remplir les logements hors saison sans sortir du cadre. Voici comment il fonctionne et comment l'intégrer à votre offre.

Ce qu'est le bail mobilité

Créé par la loi ELAN (2018), c'est un bail meublé de courte durée :

• Durée : de 1 à 10 mois, fixée au contrat, non renouvelable avec le même locataire (une prolongation est possible une fois, dans la limite des 10 mois au total).
• Locataire éligible : personne en formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, engagement volontaire (service civique), mutation professionnelle ou mission temporaire dans le cadre de son activité. Le motif est mentionné au bail et justifié.
• Logement meublé au sens de la loi (liste d'équipements obligatoires).
• Pas de dépôt de garantie : le bailleur peut en revanche demander la garantie Visale (gratuite pour le locataire) ou une caution personne physique.
• Préavis du locataire : 1 mois, à tout moment. Le bailleur ne peut pas donner congé avant le terme.
• Loyer libre, sauf dans les communes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux et d'autres) où le plafond s'applique. Les charges sont au forfait.

Pourquoi il intéresse les conciergeries

• Il ne compte pas dans le plafond de 90 ou 120 nuits touristiques : un logement en résidence principale peut faire du court séjour en haute saison et un bail mobilité le reste de l'année.
• Il n'exige pas de changement d'usage (ce n'est pas un meublé de tourisme) : il reste possible dans les centres-villes où Airbnb est bloqué.
• Il lisse les revenus : moins de rotations, moins de ménage, une occupation garantie sur les mois creux.
• La demande est forte : internes en médecine, étudiants en stage, cadres en mission, salariés en mutation.

Le rôle de la conciergerie

1. Cibler les périodes : par exemple court séjour de mai à septembre, bail mobilité d'octobre à avril (7 mois).

2. Fixer le loyer : en général 15 à 30 % au-dessus d'une location meublée classique, mais nettement sous le tarif touristique ; vérifiez l'encadrement local.

3. Sélectionner le locataire et vérifier son motif (convention de stage, contrat, attestation de mutation).

4. Rédiger le bail (mentions obligatoires : motif, durée, montant, absence de dépôt) et l'inventaire, à signer électroniquement.

5. Gérer l'entrée, la sortie et l'état des lieux — avec la même équipe terrain que le court séjour.

6. Facturer : la commission peut être un pourcentage du loyer ou un forfait à la mise en place ; précisez-le dans le mandat.

Fiscalité et taxe de séjour

Les loyers d'un bail mobilité sont des revenus de location meublée (BIC) classiques, sans le régime « meublé de tourisme » ; pas de taxe de séjour, le locataire y ayant sa résidence. Le propriétaire déclare l'ensemble de ses revenus meublés (touristiques et bail mobilité) selon son régime.

Les pièges

• Signer un bail mobilité avec un locataire non éligible : le bail risque d'être requalifié en bail meublé classique d'un an.
• Demander un dépôt de garantie : interdit.
• Dépasser 10 mois avec le même locataire.
• Oublier l'encadrement des loyers dans les grandes villes.

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À vérifier

Les règles fiscales et locales évoluent chaque année (lois de finances, délibérations des collectivités, conditions des plateformes). Ce guide donne le cadre général en vigueur en 2026 ; vérifiez les textes applicables à votre commune et faites valider vos contrats par un professionnel.